Откуда взялся законопроект

Поводом стало дело жительницы Курска, рассказывает «Российская газета». Она обменяла земельный участок с кадастровой стоимостью около 3 млн рублей на участок той же категории стоимостью 422 тыс. рублей. Налоговая начислила недоимку примерно в 140 тыс. рублей, рассчитав доход от кадастровой стоимости отданного участка с коэффициентом 0,7 — то есть по правилам, рассчитанным на куплю-продажу.

Конституционный суд в постановлении от 15 января 2026 года потребовал исключить произвольное определение облагаемого дохода у добросовестных граждан, которые меняются недвижимостью не ради бизнеса. Законопроект внесло правительство, разработал его Минфин.

Как предлагают считать налог

Формула по законопроекту:

  • доход от мены = кадастровая стоимость полученного объекта − кадастровая стоимость отданного объекта;
  • если по договору одна сторона доплачивает разницу деньгами, доплата добавляется к этой разнице;
  • имущественные вычеты и право уменьшить доход на подтверждённые расходы сохраняются.

Ранее Минфин пояснял, что платить налог придётся только тогда, когда стоимость полученного по договору мены имущества превышает стоимость переданного.

Пример привёл зампред комитета Госдумы по экономической политике Алексей Говырин в комментарии «РГ»: если человек без доплаты меняет квартиру с кадастровой стоимостью 5 млн рублей на жильё за 6 млн, налог берётся только с разницы в 1 млн. Говырин назвал слухи о налоге с полной стоимости жилья фейком.

Что хотят поправить ко второму чтению

Комитет Госдумы по бюджету и налогам обратил внимание: в нынешней редакции обязанность заплатить НДФЛ возникает при любом, даже незначительном превышении кадастровой стоимости полученного объекта над отданным. Поэтому ко второму чтению комитет намерен обсудить налогообложение таких сделок только при существенной разнице стоимостей.

В заключении комитета приводятся варианты критерия: отклонение цен в договоре более чем на 20 % от рынка или правило о допустимости вменения дохода в размере кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7. При таком подходе при небольшой разнице налог возникал бы не в момент обмена, а при последующей продаже полученной недвижимости. Комитет также хочет уточнить, как считать базу по НДФЛ при продаже объекта, полученного по мене, — с учётом недопустимости двойного налогообложения.

Номер законопроекта и сроки второго чтения в доступных источниках не указаны.

Что это значит для участников рынка

Закон касается только граждан, меняющихся недвижимостью вне предпринимательской деятельности, — квартирами, домами, участками. Тем, кто сопровождает такие сделки или сам планирует обмен, стоит ориентироваться на кадастровую стоимость обоих объектов: именно от разницы между ними, а не от полной стоимости, будет считаться налог. Окончательные правила для небольшой разницы в стоимости ещё не определены — их решат при подготовке ко второму чтению.

По материалам РИА Новости, «Российской газеты» и Investfuture.