Крышная котельная на несколько домов — объект централизованного теплоснабжения

Письмо N 23968-ОГ/04 касается организации содержания объектов, которыми пользуются собственники помещений в нескольких многоквартирных домах. Позиция Минстроя в пересказе КонсультантПлюс такая:

  • если на этапе строительства МКД проект крышной газовой котельной предусматривал, что она будет давать тепло (горячую воду) потребителям более чем в одном многоквартирном доме, такая котельная отвечает признакам объекта централизованной системы теплоснабжения (горячего водоснабжения);
  • по статье 2 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ «О теплоснабжении» она считается источником тепловой энергии, а вместе с присоединённой тепловой сетью, по которой тепло идёт к нескольким объектам капитального строительства, относится к объектам теплоснабжения. Содержать их по закону должны теплоснабжающие или теплосетевые организации;
  • поэтому при строительстве такой котельной её и присоединённые к ней транзитные тепловые сети нужно было передать теплоснабжающей организации в рамках подключения домов к централизованной системе теплоснабжения (горячего водоснабжения).

Почему ТСЖ не может выставлять счета соседям

ТСЖ, как отмечает министерство, не подходит под критерии ни теплоснабжающей, ни теплосетевой организации. По понятиям закона N 190-ФЗ его можно отнести к собственникам или иным владельцам тепловых сетей, по которым тепло передаётся в другие дома. А по части 6 статьи 17 этого закона такие владельцы не вправе мешать передаче тепла по своим сетям потребителям, чьи установки к ним присоединены, и не вправе требовать с потребителей или теплоснабжающих организаций возмещения затрат на эксплуатацию сетей, пока не установлен тариф на передачу тепла по этим сетям.

Вывод Минстроя: если ТСЖ признало котельную общим имуществом своего дома, оно не вправе требовать с собственников помещений других домов, подключённых к сетям этого МКД, возмещения расходов ни на обслуживание котельной, ни на передачу тепла (горячей воды) по транзитным сетям.

Выход из ситуации министерство видит в двух вариантах, чтобы жители дома с котельной перестали нести расходы на неё и на транзит:

  1. отказ собственников помещений от права общей долевой собственности на котельную с уведомлением органа местного самоуправления;
  2. признание ошибки в отнесении котельной к общему имуществу МКД с уведомлением органа местного самоуправления и теплоснабжающей организации о том, что котельную нужно признать бесхозяйной.

Потери тепла на участке домовладения не оплачивает потребитель

Письмо N 62792-ДН/04 посвящено порядку определения платы за коммунальные услуги. Минстрой ссылается на Правила коммерческого учёта тепловой энергии, теплоносителя, утверждённые постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. N 1034:

  • по пункту 111 этих Правил для граждан — потребителей коммунальных услуг, а также для управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов, заключивших договоры с ресурсоснабжающими организациями, объём потреблённого тепла определяется по жилищному законодательству;
  • по пункту 1 Правил при определении потерь тепла и услуг по его передаче по сетям, ведущим к многоквартирным и жилым домам, применяются правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124, а если коммунальные услуги оказывает единая теплоснабжающая организация — Правила предоставления коммунальных услуг, утверждённые постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354;
  • эти нормы соотносятся с частью 8 статьи 5 и статьёй 8 ЖК РФ, по которым жилищное законодательство при жилищных отношениях имеет приоритет.

Жилищное законодательство не содержит порядка расчёта платы за отопление с учётом оплаты потерь тепла. Поэтому, делает вывод министерство, у теплоснабжающей организации нет правовых оснований предъявлять потребителям в домовладениях оплату потерь тепловой энергии в сетях, расположенных на земельном участке в границах домовладения, — ни при расчётах по приборам учёта, ни при расчётах по нормативам потребления.

Что это значит для застройщиков, проектировщиков и УК

  • Застройщикам и проектировщикам: если крышная котельная по проекту рассчитана на несколько домов, Минстрой считает её объектом централизованного теплоснабжения, который вместе с транзитными сетями подлежал передаче теплоснабжающей организации при подключении домов. Этот вопрос стоит закладывать в схему подключения заранее, а не оставлять будущему ТСЖ.
  • ТСЖ и управляющим организациям домов с такими котельными: брать плату с соседних домов за котельную и транзит, по позиции министерства, нельзя. Варианты выхода — отказ от права общей долевой собственности или признание ошибки с последующим признанием котельной бесхозяйной.
  • Управляющим организациям, ТСЖ и собственникам частных домов: если теплоснабжающая организация включает в счёт потери тепла в сетях на участке домовладения, письмо N 62792-ДН/04 — аргумент в споре.
  • Письма Минстроя — разъяснения, а не нормативные акты. Полные тексты в пересказе КонсультантПлюс не приводятся; сроки и порядок применения источник не называет.

По материалам КонсультантПлюс (письма Минстроя России от 14.10.2026 N 23968-ОГ/04 и от 08.10.2026 N 62792-ДН/04).