Москва: сделок меньше, цены почти стоят

По данным IPG.Estate:

  • спрос — 568 тыс. кв. м за девять месяцев, минус 28 %; из них аренда — 355 тыс., покупка — 213 тыс.;
  • вакансия — выросла с 5,2 % до 7,3 %;
  • цены продажи — плюс 1,8 % за девять месяцев, на 16 п. п. медленнее, чем годом ранее; средняя цена в проектах по договорам купли-продажи будущей недвижимости — 597 тыс. рублей за кв. м с НДС;
  • разброс по локациям — между ТТК и МКАД около 425 тыс. рублей за кв. м, между Садовым и ТТК — 520 тыс., в «Москва-Сити» (без Большого Сити) — 870 тыс., в отдельных объектах — до 1,3 млн;
  • аренда внутри ТТК — 54,6 тыс. рублей за кв. м в год в классе А, А+/Prime и около 32 тыс. в классе В/В+ (без НДС и эксплуатационных); с начала года ставки изменились менее чем на 1 %, тогда как за 2025 год выросли на 27 % и 14 %.

Оценки объёма покупок у консультантов сильно расходятся. Как пишут «Ведомости» (в пересказе канала «Недвижа»), покупатели за девять месяцев приобрели на 29 % меньше площадей, чем год назад. IPG.Estate оценивает продажи в 213 тыс. кв. м, CMWP — в 250,5 тыс., Bright Rich | CORFAC International — в 478,8 тыс. кв. м; последняя насчитала 689 сделок, на 30 % больше прошлогоднего: покупают чаще, но меньшими площадями. В CMWP спад связывают с замедлением деловой активности, в «Гранель» — с дорогими кредитами и осторожностью инвесторов.

Петербург: чья вакансия — 6,5 %, а чья — 7,6 %

NF GROUP («Стройгазета», 15 октября):

  • свободно 282 тыс. кв. м, или 6,5 % предложения; объём вырос на 40 % с начала года;
  • класс А — 80 тыс. кв. м (5,3 %), класс В — 202 тыс. (7,1 %);
  • чистое поглощение отрицательное: минус 16 тыс. кв. м в классе А и минус 52 тыс. в классе В — офисов освобождается больше, чем занимается, как в 2022 году;
  • при этом свободных площадей на 37 % меньше пика 2022 года (450 тыс. кв. м);
  • в ближайшие полгода освободится не менее 40 тыс. кв. м;
  • запрашиваемая ставка в классе А — 3 тыс. рублей за кв. м в месяц (минус 4 % с начала года), в классе В — 2 тыс. (плюс 3 %), включая налоги и операционные расходы.

Bright Rich | CORFAC International (по данным «Делового Петербурга», которые 15 октября пересказали РИА Недвижимость):

  • вакансия выросла с 3,9 % до 7,6 % к концу III квартала;
  • на начало октября пустовали 433,1 тыс. кв. м.

В том же материале «Деловой Петербург» приводит и другие оценки: у IBC Real Estate свободны 7,5 % площадей классов А и В (около 392 тыс. кв. м), у Maris — около 300 тыс. кв. м (7 %). По данным, которые приводят издания, за III квартал на рынок вернулось 67 тыс. кв. м освободившихся офисов, а до конца года освободятся ещё более 50 тыс.

Разница между 6,5 % и 7,6 % — не ошибка пересказа: это разные компании с разной базой. Если пересчитать из приведённых цифр, у NF GROUP весь учтённый офисный рынок — около 4,3 млн кв. м, у Bright Rich — около 5,7 млн, то есть консультанты учитывают разный набор зданий. Методики в источниках не раскрыты.

Новое строительство переносится

По данным NF GROUP, за девять месяцев в Петербурге ввели четыре здания на 12 тыс. кв. м. Большинство девелоперов перенесли сроки ввода строящихся бизнес-центров на 2027 год, поэтому прирост нового предложения в этом году составит не более 50 тыс. кв. м. На рынке растёт число небольших офисов до 50 кв. м — эксперты считают это быстрой реакцией малого бизнеса на ухудшение экономики и ранним признаком ослабления спроса.

Что это значит для участников стройки

  • Девелоперам офисов — в обеих столицах растёт вакансия и стоят ставки аренды; в Петербурге большинство проектов уже перенесено на 2027 год.
  • Генподрядчикам и подрядчикам по отделке — заказы на новые бизнес-центры в Петербурге в этом году ограничены: ввод не более 50 тыс. кв. м.
  • При чтении аналитики — цифры консультантов по одному и тому же рынку отличаются в разы (покупки в Москве — от 213 до 478,8 тыс. кв. м), поэтому при планировании стоит сравнивать данные одного источника за разные периоды, а не разных источников между собой.

По материалам «Стройгазеты» (IPG.Estate, NF GROUP), РИА Недвижимость и «Делового Петербурга» (Bright Rich | CORFAC International, IBC Real Estate, Maris), «Недвижа» («Ведомости»).