Опрос: денег не хватает уже на котловане

По данным опроса «Движение.ру», который приводит «ЗаНоСтрой»:

  • 52 крупнейших застройщика указали на проблемы с финансированием 59 % своих проектов, сдача которых запланирована на 2026–2027 годы;
  • для 55 % новостроек денег не хватает уже на этапе котлована;
  • для 43 % проектов невозможно найти дополнительное финансирование на достройку.

Главная жалоба — нехватка кредитного лимита, который выделяют банки. Банковские услуги при этом дорожают: вознаграждение банков за два года выросло на 64 % (медиана) и 102 % (среднее), доля расходов на проектное финансирование у застройщиков — на 11,5 % (медиана) и 12 % (среднее).

Основатель форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин объясняет, как это отражается на цене: исходя из требований банков к нормативу покрытия ликвидности (LCR), целевая цена должна обеспечивать застройщику рентабельность порядка 20 %, поэтому, «чтобы упрощённо понять, как это влияет на цену квадратного метра, все банковские расходы нужно умножить на 1,2».

Издание также приводит пример Екатеринбурга: количество непроданных квартир в первичке там оценивают в 65 тыс., что соответствует четырёхлетнему спросу.

Схемы вывода денег

«ЗаНоСтрой», ссылаясь на неназванных инсайдеров, описывает схемы, на которых, по его данным, уже попались некоторые региональные застройщики. Среди них:

  • продажа квартир в обход эскроу — через «договоры предварительного бронирования», краткосрочные займы под высокую доходность или векселя, которые якобы будут погашены квартирой;
  • дробление платежей и перевод денег на фирмы-однодневки по фиктивным договорам подряда, маркетинга, аренды техники, ИТ-услуг;
  • фиктивные контракты на импорт оборудования через посредников за рубежом с последующим банкротством посредника.

Издание также пишет о попытках разделить активы и пассивы — вывести жизнеспособную часть бизнеса в одни компании и обанкротить другие. Конкретных компаний и уголовных дел в материале не названо.

Облигации: рекордное число дефолтов

По оценке биржевых аналитиков, которую приводит «ЗаНоСтрой», в 2026 году в дефолт по облигациям могут уйти более 50 эмитентов — больше, чем в кризисные 2014–2015 годы. Рейтинговое агентство НКР к сентябрю насчитало более 500 дефолтных и технических дефолтных событий. Технический дефолт — это просрочка, при которой у эмитента есть ещё 10 дней на выплату; если за это время долг не погашен, дефолт становится фактическим.

В основном речь о небольших компаниях, выпускающих высокодоходные облигации (лизинг, микрокредитование), но проблемы затронули и крупных. «Евротранс» (сеть АЗС «Трасса») допустил фактический дефолт по всем выпускам на 27,1 млрд рублей. У девелопера «Самолёт» 28 сентября произошёл технический дефолт — подробнее о компании в отдельном материале.

Что делать подрядчикам

Нехватка денег на достройку у заказчика рано или поздно отражается на расчётах с подрядчиками. Если проблемы с финансированием есть у 59 % проектов крупнейших компаний, риск неплатежа нужно учитывать при любом новом договоре. Стоит:

  • проверять, есть ли у объекта проектное финансирование и в каком банке открыты эскроу-счета;
  • согласовывать авансы и поэтапную оплату, не накапливать неоплаченные объёмы;
  • насторожиться, если заказчик предлагает расчёты векселями, через третьих лиц или по договорам, не связанным с фактическими работами;
  • отслеживать новости о дефолтах по облигациям заказчика и его рейтинге.

По материалам «ЗаНоСтрой» (опрос «Движение.ру», данные НКР).