Суть дела

Покупательница обнаружила недостатки приобретённой недвижимости в пределах двух лет после передачи, но иск к продавцу предъявила позже этого срока. Суды отказали, отсчитав два года со дня передачи имущества.

Конституционный суд указал на неоднородность практики: одни суды считают, что пропуск двухлетнего срока не лишает права на иск, но обязывает доказать обнаружение недостатков в его пределах; другие отсчитывают два года со дня передачи и отказывают. Закон при этом не содержит нормы о своевременном извещении продавца, хотя она нужна для справедливого баланса интересов сторон; толкованием пробел не устранить.

Что действует до изменения закона

  • Требования по недостаткам, обнаруженным в течение двух лет с передачи, можно предъявить и за пределами этого срока — в рамках общего трёхлетнего срока исковой давности с момента, когда недостатки были или должны были быть обнаружены.
  • День обнаружения недостатков определяется днём извещения о них продавца, если не доказано иное.
  • Если покупатель продавца не известил, бремя доказывания того, что недостатки обнаружены в двухлетний срок, лежит на покупателе.

Дело заявительницы направлено на пересмотр. Постановление опубликовано на портале правовой информации 10 июня.

Что это значит для подрядчика

Для застройщиков и подрядчиков, продающих готовые дома и помещения по договору купли-продажи, окно ответственности фактически удлинилось. Покупатель, нашедший скрытый дефект на двадцать третьем месяце, может судиться ещё три года — если вовремя письменно известил продавца.

Претензия покупателя теперь ключевой документ. Дата извещения фиксирует день обнаружения. Регистрируйте входящие претензии, отвечайте по существу и осматривайте объект с составлением акта: это то, чем продавец сможет оспорить «день обнаружения».

Постановление касается купли-продажи, а не ДДУ и не подряда. Но логика — «обнаружил в гарантийный срок, иск в пределах давности» — уже давно применяется и к подрядным гарантиям; практика по купле-продаже теперь выровнена с ней.

Источник: ГАРАНТ.РУ, обзор документа — https://www.garant.ru/hotlaw/federal/2124597/ ; официальное опубликование — http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202606100001 Документ: Постановление Конституционного Суда РФ от 09.06.2026 № 38-П по делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 1, статьи 12 и пункта 2 статьи 477 ГК РФ в связи с жалобой Н. В. Батраковой.