Разрыв между запусками и продажами новостроек к 2027 году может достичь 832 тыс. квартир: ЕРЗ ждёт рекордно низких продаж по ДДУ

Застройщики продолжают выводить на рынок больше жилья, чем успевают продать. По оценке Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), к началу 2027 года разница между запуском новых проектов и продажами по договорам долевого участия может составить 832 тыс. квартир — почти вдвое больше, чем в начале 2026 года. Продажи по ДДУ за 2026 год, по прогнозу ЕРЗ, станут минимальными за всю историю наблюдений. Руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик рассказал об этом 13 октября на заседании комиссии РСПП по жилищной политике. Аналитики «Домклик» и Сбера в тот же день сообщили, что непроданного жилья в стройке — 84 млн кв. м, а покрытие долга застройщиков эскроу-счетами упало до исторического минимума.

Затоваренность: 474 → 722 → 832 тыс. квартир

ЕРЗ называет затоваренностью разницу между выводом новых проектов и продажами по ДДУ. Динамика по данным ЕРЗ:

начало 2026 года — 474 тыс. квартир;
сейчас — 722 тыс. квартир;
прогноз на начало 2027 года — 832 тыс. квартир.

«Не было ни одного квартала, где бы вывод новых проектов отставал бы от продаж», — сказал Холопик (цитата по РИА Недвижимость). Если учесть договоры купли-продажи — по оценке ЕРЗ, четверть квартир сейчас продаётся уже готовыми, — разрыв меньше: 269 тыс. квартир сейчас и до 481 тыс. к началу 2027 года. Но и он растёт почти вдвое.

По словам Холопика, с 1 июля 2024 года динамика отрицательная, и всё больше средств замораживается в построенном и строящемся жилье из-за плохих продаж. Это не 832 тыс. пустующих готовых квартир: речь о накопленном разрыве, в который входят и строящиеся дома.

Продажи: рекордный минимум и спад в конце года

По данным ДОМ.РФ, на которые ссылается ЕРЗ, за январь–сентябрь 2026 года по ДДУ в многоквартирных домах продано 16,7 млн кв. м. Прогноз ЕРЗ на весь год — 21,5 млн кв. м. Это ниже прежнего минимума 2022 года (27 млн кв. м) и, по словам Холопика, меньше, чем в любой год с 2014-го, когда Росреестр начал публиковать данные по ДДУ.

Помесячно ЕРЗ ожидает 2–2,2 млн кв. м в сентябре–октябре и обвал до 1,3–1,4 млн кв. м в месяц в ноябре–декабре.

Запуски: в сентябре −14 %

В сентябре 2026 года, по данным ЕРЗ, стартовали 379 новых проектов от 211 застройщиков — 77,9 тыс. квартир на 3,7 млн кв. м. К августу это плюс 24 %, к сентябрю прошлого года — минус 14 %. За девять месяцев запущено 3,3 тыс. проектов на 594,1 тыс. квартир и 28,59 млн кв. м — на 3,9 % больше, чем годом ранее. То есть запуски за год всё ещё выше прошлогодних, а продажи — на историческом дне.

Деньги застройщиков: 84 млн кв. м непроданного и долг без покрытия

Аналитики «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбера («Строительная газета»):

объём непроданного жилья остался на уровне мая–августа — 84 млн кв. м; ажиотажный спрос во второй половине сентября картину не изменил;
ежемесячные продажи — 1,8 % от объёма стройки;
покрытие задолженности застройщиков эскроу-счетами в июле упало до исторического минимума — 67,8 %, непокрытая часть долга выросла до рекордных 3,7 трлн рублей;
в пересчёте на метр: эскроу — 61,6 тыс. рублей, долг — 92,9 тыс. рублей (рекорд).

Цены при этом растут: в сентябре метр в новостройках подорожал на 0,9 %, до 194,6 тыс. рублей, за год — на 10,1 %.

Что это значит для стройки

Как отмечает «ЗаНоСтрой», при дорогом финансировании деньги, связанные в непроданных метрах, создают дополнительную нагрузку на застройщиков, и дальнейший рост разрыва может вынудить их пересмотреть планы по новым проектам. Сентябрьское падение запусков на 14 % и прогноз ЕРЗ о провале продаж в конце года говорят о том, что этот режим продлится как минимум до 2027 года. Подрядчикам стоит внимательнее смотреть на платёжную дисциплину заказчиков и не закладывать в планы рост новых площадок.

По материалам РИА Недвижимость, «ЗаНоСтрой», телеграм-канала ЕРЗ и «Строительной газеты» («Домклик», ЦФА Сбера).